Новостройка или вторичка: что лучше?

Рынок недвижимости разделен на две категории: новостройки и вторичное жилье. Новостройки - это новые объекты, которые реализует застройщик или его агенты. В категорию вторичного жилья входят объекты на которые уже было получено право собственности.

Какой вариант более выгоднее и какие есть скрытые достоинства и недостатки?

Расположение

Чаще всего новостройки возводят на территориях которые совсем недавно были пригородами. Это большой недостаток новостроек, так как темпы строительства жилья сильно опережают развитие инфраструктуры.
Первые годы после строительства новые дома стоят "в полях". Там не сформирована социальная инфраструктура и это необходимо учитывать при покупке.
2017-09-29_10-51-58
Новые районы могут оказаться без детского сада и школы, а ближайшая поликлиника может находиться в соседнем районе. Нагрузка на инфраструктуру будет огромной и появятся очереди в детский сад. Готовы ли вы каждый день отвозить ребенка в школу в соседний район - решайте сами.
Конечно власти требуют, чтобы вместе с жилой недвижимостью застройщики развивали и социальную инфраструктуру. Но не все застройщики выполняют обязательства, поэтому случается, что открытия школы или поликлиники приходится ждать годами.
Также есть риск, что вместо социального объекта девелопер решит возвести еще один жилой дом. Выбирая новостройку в новом районе необходимо тщательно изучить инфраструктуру соседних районов. Новостройки обладают скрытыми достоинствами. Например если вы не планируете пополнение в семье, то отсутствие школы или детского сада не скажется на вашем качестве жизни. Готовые объекты со строящейся инфраструктурой реализуются с большими скидками, поэтому на покупке можно сэкономить.
2017-09-29_10-51-58

После того когда будет создана социальная инфраструктура ликвидность новостройки повысится, поэтому "квартиры в полях" часто приобретают в инвестиционных целях.

 

Качество строительства

 

Строительные технологии развиваются: новостройки воздвигают по современным нормативам и применяют новые материалы. С одной стороны это повышает качество строительства, но всегда нужно учитывать "человеческий фактор". Застройщики могут экономить на материалах.

2017-09-29_10-55-58

В середине ХХ века массовую застройку типовыми домами производили при помощи профессиональной рабочей силы и всегда присутствовал контроль со стороны властей. Сейчас ситуация изменилась, поэтому нередко новые дома, которые простояли пять лет дают сильную усадку и в конструкциях появляются трещины.

Выбирать новостройку нужно очень внимательно и осторожно, чтобы не пришлось через 10 лет производить реконструкцию здания. Вторичный жилой фонд в этом плане выигрывает - так как дома проверены временем.

Строительные нормативы

Основная часть вторичной недвижимости была построена во времена когда СНиПы были обязательны, поэтому в квартирах соблюдены нормативы соотношения площадей и соблюден уровень инсоляции.
2017-09-29_10-56-23
Инсоляция - это проникновение солнечного света в жилые комнаты. Согласно СНиПу солнечный свет должен проникать в каждую квартиру и солнечные лучи должны задерживаться в комнате не менее чем на два часа. Этот норматив был принят в середине ХХ века как эффективный метод борьбы с туберкулезом (прямой солнечный свет обеззараживает воздух).
Совсем недавно главный архитектор Москвы заявил, что по его мнению инсоляция - это атавизм. Следовательно, можно ожидать, что будет разрешено девелоперам строить квартиры в которые не проникает солнечный свет.
СНиПы были разработаны для того, чтобы каждая квартира соответствовала нормативам и требованиям. Сегодня СНиПы переписаны в своды правил и носят рекомендательный характер.
Отказ от СНиПов не всегда гарантирует комфорт проживания, поэтому если для вас важно, чтобы солнечный свет проникал в квартиру, то предпочтительнее выбирать вторичную недвижимость.
Перед покупкой квартиры в новостройке уточните расположение дома относительно сторон света. Если окна квартиры выходят на север или северо-запад, то не стоит ждать в окнах солнечного света. В северных широтах России эти стороны света закрыты для солнца.
Для Москвы и Санкт-Петербурга идеально выбирать квартиру окна которой выходят на юг (юг, юго-запад, запад, восток, юго-восток). Это гарантирует проникновение прямого солнечного света.

Стоимость и возможность торга

Выгоднее приобретать квартиру у застройщика когда только начались продажи. На старте продаж стоимость квартир максимально низкая, но не стоит забывать про риски. Приобретая квартиру на старте продаж нужно тщательно изучить все риски и историю девелопера.
Вариант приобретения на старте продаж подходит если вы хотите сэкономить, и условия позволяют подождать сдачу объекта. Когда нет времени на ожидание то нужно выбирать или вторичную недвижимость, или новостройку на завершающей стадии строительства.
К окончанию строительства все квартиры в новостройке могут быть реализованы, а на свободные объекты будут увеличены цены.Торг уместен если вы приобретаете квартиру у собственника. В ходе переговоров можно договориться о снижении цены.
Сейчас реальные суммы сделок по вторичному рынку сильно отличаются от заявленной стоимости. Собственники реализуют квартиры на вторичном рынке с дисконтом, который составляет 10-15 %. Это связано как с экономическими показателями так и с высокой степенью затоваривания на рынке недвижимости.
Достоинства новостроек:
  • невысокая стоимость
  • качество и новые технологии строительства
  • большая площадь
  • новые инженерные коммуникации
Недостатки новостроек:
  • строительные ошибки
  • расположение и не развитая инфраструктура
  • возможность увеличения сроков сдачи
Достоинства вторичной недвижимости:
  • возможность сразу приступить к ремонту
  • развитая инфраструктура
  • возможность торга
  • соответствие строительным нормативам
Недостатки вторичной недвижимости:
  • требуется капитальный ремонт
  • старые инженерные системы
Комментарии

Комментариев пока нет

Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.