Каждая четвертая сделка по военной ипотеке — это сделка по приобретению квартиры в новостройке по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ). В столичных регионах и крупных городах доля новостроек еще выше.
К сожалению, на рынке недвижимости присутствуют и обман, и недобросовестность, и банкротство.
Как не попасть в сложную ситуацию и не быть обманутым при покупке квартиры на вторичном рынке, было рассказано в здесь. В этой статье мы хотели бы рассказать о том, как защитить свои права и обезопасить себя во взаимоотношениях с застройщиком. Предупрежден — значит, вооружен.
Застройщик задержал сроки сдачи объекта
Обязательства застройщика по ДДУ считаются выполненными с момента подписания им и военнослужащим передаточного акта.
Застройщик несет ответственность за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры в новостройке в виде уплаты участнику НИС за каждый день просрочки неустойки (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены договора (по состоянию на 01.01.2018 ставка рефинансирования составляет 7,75% годовых).
Основание — статья 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Выплата неустойки осуществляется по требованию участника НИС, которое направляется застройщику. При отказе застройщика урегулировать вопрос в досудебном порядке участник НИС вправе обратиться в суд.
За несоблюдение в добровольном досудебном порядке требования участника НИС о выплате неустойки, в отношении застройщика судом назначается штраф в размере 50 % от присужденной суммы.
Основание — пункт 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей».
Можно ли расторгнуть договор с застройщиком?
В случае неисполнения застройщиком обязательств по ДДУ участник НИС вправе расторгнуть его в одностороннем порядке, в судебном порядке, а также по соглашению сторон.
Основание — статья 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Денежные средства, уплаченные по ДДУ, должны быть возвращены застройщиком участнику НИС как стороне договора. Помимо этого участник НИС имеет право на получение неустойки за пользование денежными средствами с момента заключения ДДУ до момента его расторжения, а также на компенсацию иных понесенных им убытков, связанных с неисполнением застройщиком условий договора. Сразу отметим, что на практике убытки крайне тяжело доказать и взыскать, такие случаи - редкость.
После получения денег по расторгнутому договору участник НИС обязан в полном объеме погасить задолженность по кредитному договору и выполнить обязательства по возврату средств целевого жилищного займа (ЦЖЗ).
Обратите внимание, что сумма процентов, выплачиваемых за пользование ипотечным кредитом, составляет до 250 тыс. руб. в год. По ДДУ застройщик вернет ровно ту сумму, которая была уплачена изначально, плюс неустойку. Проценты за пользование кредитом застройщик в случае расторжения договора не компенсирует. Разницу банку придется выплачивать самостоятельно.
Кроме того, если после расторжения ДДУ в отношении застройщика будет возбуждено дело о банкротстве, денежные средства участнику НИС могут быть и не возвращены. Требования о возврате долга по расторгнутым договорам удовлетворяются лишь в третью очередь. Имущества застройщика-банкрота в таком случае может просто не хватить на всех
Также если объект долевого строительства будет достраивать другой застройщик, участник НИС, расторгнувший договор, не сможет претендовать на передачу квартиры новым застройщиком.
Если застройщик объявлен банкротом
К сожалению, факты банкротства есть и среди застройщиков, объекты которых продавались участникам НИС.
Если в отношении застройщика введена процедура банкротства, участнику НИС следует заявить о включении в реестр требований кредиторов. Заявление направляется в Арбитражный суд, а копия — временному (конкурсному) управляющему застройщика.
О банкротстве застройщика дольщиков уведомляет временный управляющий.
Если жилой дом не введен в эксплуатацию, то в заявлении необходимо указать требование о передаче участнику НИС жилого помещения как объекта незавершенного строительства.
Основание — статьи 201.10 и 201.15-1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Заявление должно быть подано в тридцатидневный срок со дня опубликования сообщения о введении в отношении застройщика процедуры банкротства. Даже если этот срок пропущен, заявление необходимо подать.
АА как же гарантии государства?
Многие участники НИС в случае проблем с застройщиком обращаются в ФГКУ«Росвоенипотека».
Однако, законодательство о НИС не регулирует взаимоотношения между участником долевого строительства и застройщиком.
ФГКУ «Росвоенипотека» не является органом, осуществляющим государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства и не имеет каких-либо полномочий по принуждению застройщиков к исполнению своих обязательств перед участниками НИС.
Законодательством предусмотрены следующие механизмы обеспечения безопасности сделок на первичном рынке:
- страхование;
- банковское поручительство или поручительство муниципальных органов власти;
- счета эскроу (специализированные банковские счета, открытые под конкретного застройщика и конкретный объект строительства);
- компенсационный фонд (фонд защиты прав участников долевого строительства).
В конце 2017 года был создан Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, а с 2018 года запущена в работу Единая информационная система жилищного строительства.
Фонд и Единая информационная система созданы с целью обеспечения полной прозрачности долевого строительства для граждан, создания прозрачного механизма защиты прав участников долевого строительства, чьи права нарушены, путем выплаты возмещения или оказания финансовой помощи по завершению строительства объектов в случае банкротства застройщика.
Обращаем ваше внимание: если ДДУ был заключен до 1 января 2018 года, то обязательства застройщика перечислять денежные средства в компенсационный фонд отсутствуют.
При выборе объекта долевого строительства уточняйте у застройщика, какие гарантии он предоставляет, и проверяйте информацию о них в Единой информационной системе жилищного строительства.
Полный перечень аккредитованных по военной ипотеке новостроек размещен на сайте ФГКУ «Росвоенипотека», кроме этого существуют иные каталоги недвижимости, каталоги спецпредложений и скидок участникам НИС.
