1. Заявка на ипотеку
Покупатель подаёт заявку на ипотеку с предоставлением информации об объекте недвижимости.
2. Предварительный договор купли-продажи
Если есть необходимость быстрого погашения бумажной закладной, то после одобрения ипотеки покупателю и продавцу следует оформить и подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП).
При наличии оформленной бумажной закладной по кредиту продавец предоставляет в банк ПДКП и оформляет заявление на получение закладной.
3. Подписание договора купли-продажи продавцом и покупателем
Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи.
В договоре купли-продажи должны быть следующие обязательные условия:
- На момент подписания договора купли-продажи объект недвижимости находится в залоге у банка в обеспечение исполнения обязательств продавца по кредитному договору, заключенному банком;
- Оплата за счёт кредитных средств осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на счёт продавца, открытый в банке;
- Продавец обязуется направить средства или часть средств, полученных от реализации объекта недвижимости, на погашение задолженности по кредитному договору, ранее заключённому с банком, для полного погашения задолженности и прекращения залога недвижимости;
- Расчёты по договору купли-продажи объекта недвижимости осуществляются не позднее 3 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю;
- Пункт 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (объект недвижимости до полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца).
При ипотеке в силу закона
- Часть стоимости объекта недвижимости оплачивается покупателем за счёт кредитных средств банка (с указанием наименования банка, даты и места заключения кредитного договора, при наличии – его номера, а также положения о том, что условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором);
- Объект недвижимости находится в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости;
- Залогодержателем по данному залогу является банк.
4. Подписание кредитных документов
Покупатель подписывает ипотечный договор и другие документы.
Первоначальный взнос можно заложить в ячейку и указать в условиях, что эти деньги продавец получит после перехода прав собственности на объект к покупателю.
Банк готовит письмо с согласием на отчуждение объекта и последующую ипотеку.
5. Передача документов на регистрацию в Росреестр
Договор купли-продажи, кредитный договор, письмо от банка и другие документы покупатель и продавец передают в Росреестр для регистрации перехода права собственности и ипотеки покупателя - последующий залог объекта недвижимости.
6. Получение кредита покупателем
После регистрации покупатель предоставляет в банк выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности покупателя на объект и двойное обременение - по кредитам продавца и покупателя.
Банк выдаёт кредит на счет покупателя.
7. Расчёты по сделке
Покупатель оформляет в банке заявление о перечислении кредитных средств (и своих, если первоначальный взнос не был заложен в ячейку) на счёт продавца.
Продавец оформляет в банке заявление о полном досрочном погашении кредита за счёт средств, полученных от покупателя.
Кредитные средства перечисляются со счёта покупателя на счёт продавца с одновременным проведением операции погашения кредита продавца.
8. Снятие обременения по кредиту продавца
Продавец при наличии оформленной бумажной закладной по кредиту оформляет в банке заявление о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке.
Не позднее следующего рабочего дня за днем полного погашения кредита продавца банк передаёт бумажную закладную в Росреестр для погашения регистрационной записи об ипотеке на основании заявления владельца закладной.
Закладная аннулируется. Обременение продавца (первоначальный залог) с объекта снимается.
Особенности сделок с залоговыми объектами:
☑ Продать таким образом можно квартиру, комнату, апартаменты, дом с земельным участком («вторичка»);
☑ Ипотечный кредит продавца и будущий кредит покупателя должны быть оформлены в Сбербанке;
☑ Для оформления сделки нужно обратиться в центр ипотечного кредитования в том отделении Сбербанка, где был выдан ипотечный кредит продавцу;
☑ Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчётов в таких сделках не применяется;
☑ В договоре купли-продажи должны быть прописаны обязательные условия (см. пункт 3);
☑ Если остаток задолженности по кредиту продавца больше стоимости квартиры (продаёт дешевле, или из-за разницы в курсе, когда кредит долларовый), у продавца на счёте должны быть деньги в размере разницы между остатком кредитной задолженности и стоимостью квартиры, чтобы в итоге можно было полностью закрыть его кредит;
☑ Если клиент хочет купить залоговый объект за наличные средства, то банк в этом процессе не участвует, все регистрационные действия возможны после погашения кредита и снятия обременения.
Комментариев пока нет