Копить нельзя покупать
Основная дилемма, с которой сталкиваются участники НИС: копить средства на именном счете лучше, чем приобрести жилье уже сейчас, или наоборот.
Предлагаем вместе попробовать разобраться, где поставить запятую:
- копить, нельзя покупать
- копить нельзя, покупать
Предлагаем использовать два подхода:
- Ориентироваться на опыт прошлого
- Строить прогноз на будущее
Опыт прошлого
2010 год. На что мог рассчитывать участник НИС 2005-2007 гг.:
- накопления 370 000 — 430 000 руб.
- ипотечный кредит 2 000 000 — 2 300 000 руб.
- средняя стоимость жилья
— по стране 2 200 000 руб.
— в Москве 4 930 000 руб.
— в Московской области 2 830 000 руб.
— в Санкт-Петербурге 2 880 000 руб.
2018 год. На что сейчас могут рассчитывать те из них, кто не заключал ЦЖЗ и все это время копил средства:
- накопления 3 200 000 — 3 575 000 руб.
- ипотечный кредит 2 200 000 — 1 700 000 руб.
- средняя стоимость жилья
— по стране 3 420 000 руб.
— в Москве 5 600 000 руб.
— в Московской области 3 920 000 руб.
— в Санкт-Петербурге 4 000 000 руб.
Что нам показывают эти данные:
В 2010-м году участник НИС мог себе позволить приобрести квартиру в любом регионе страны, за исключением Москвы. При этом, в Санкт-Петербурге и Московской области он это мог сделать с некоторой натяжкой и добавлением своих средств.
В 2018-м году участник НИС, занявший выжидательную позицию и копивший все это время средства, может приобрести жилье в любом регионе, включая Москву. При этом, в большинстве регионов, за исключением Санкт-Петербурга и Московской области, он может приобрести жилье вообще без кредита, только за накопления.
Учитывая, что у тех, кто оформил ипотечный кредит в 2010 году, на сегодняшний день не погашенными остались примерно 2/3 его суммы, стратегия «копить, нельзя покупать» в общем случае оказалась более выгодной.
Вместе с тем, необходимо учитывать, что ситуации у всех разные: кто-то вынужден снимать жилье, не получая при этом компенсацию «за поднаем», у кого-то есть, где жить, а приобретенная квартира сдается в аренду и пр.
Не будем вдаваться в подробности, но по нашим подсчетам за период 2010-2018 гг. те, кто снимал жилье и платил за это свои деньги, отдал (а те, кто напротив, сдавал приобретенное жилье в аренду, заработал):
— по стране 950 000 руб.
— в Москве 2 200 000 руб.
— в Московской области 1 500 000 руб.
— в Санкт-Петербурге 1 750 000 руб.
Соответственно, на эти суммы нужно скорректировать приведенные выше цифры, чтобы сделать вывод о реальной выгоде.
Прогноз на будущее
На сегодняшний день можно строить прогноз исходя из следующих значений:
- до 3% — ежегодный размер индексации накоплений;
- до 5% (годовых) — доход от доверительного управления накоплениями;
- до 6% — размер годовой инфляции, рост стоимости жилья в пределах инфляции;
- от 7% — ставка по ипотечному кредиту.
2025 год. На что смогут рассчитывать сегодняшние участники НИС 2013-2015 гг.:
- накопления 3 950 000 — 5 300 000 руб.
- ипотечный кредит 2 800 000 — 2 400 000 руб.
- средняя стоимость жилья
— по стране 2 800 000 руб.
— в Москве 6 300 000 руб.
— в Московской области 3 600 000 руб.
— в Санкт-Петербурге 3 700 000 руб.
Приводить цифры и возможности по состоянию на сегодняшний день не будем — вы и сами их знаете.
Итак, в 2025-м году участник НИС, занявший выжидательную позицию и копивший все это время средства, потенциально сможет приобрести жилье в любом регионе, включая Москву. При этом, во всех регионах, кроме Москвы, он может приобрести жилье вообще без кредита, только за накопления.
Опять же, этот прогноз не точный, все может измениться. Кроме того, необходимо учитывать массу нюансов и частных параметров, включая стоимость аренды жилья.
Отдельно остановимся на рисках накопительной стратегии:
- отмена военной ипотеки, возврат всех накоплений в бюджет (крайне маловероятно, но тем не менее…);
- инфляция, резкое удорожание жилья;
- увольнение без права на накопления, невозможность оформить ипотеку «на гражданке»;
- разлад или болезни в семье из-за стесненных или неподобающих условий проживания (имеется в виду арендное или служебное жилье).
Как видите, однозначного ответа и универсальной рекомендации нет.
Но цифры больше склоняются в сторону накопительной стратегии.
Надеемся, приведенные в данной статье цифры и основные идеи помогут вам принять оптимальное для своей ситуации решение.
Обновление 14.04.2018
Неприятная новость. У государства не первый год растет долг перед Росвоенипотекой по накоплениям. Из бюджета перечисляются далеко не все требуемые средства, долг исчисляется десятками миллиардов рублей.
Именной накопительный счет - это форма аналитического учета. Накопления на нем - «виртуальные», не в полном объеме подкрепленные реальными суммами из бюджета. В доверительное управление передаются только «живые» деньги, сумма которых, как было сказано выше, не дотягивает до суммы, учтенной на именных счетах.
Согласно информации об итогах функционировании НИС в 2017 году, общая сумма учтенных накоплений превышает 284 млрд руб. Дефицит бюджетных средств составляет 53,8 млрд рублей.
Доходность инвестирования составила 9,35% годовых. Но с учетом того, что в инвестировании участвовало на 19% меньше средств, чем могло бы, реальная доходность составила примерно 7.5% годовых. Если ситуация не поправится, ожидается, что дальше будет хуже.
При обращении военнослужащего за ЦЖЗ вся положенная сумма ему будет перечислена, несмотря на дефицит бюджетных средств.
Другое дело, что в доверительное управление передается меньше средств, чем могло бы. Таким образом, меньше и инвестиционный доход у тех, кто копит средства.
При подготовке статьи использованы статистические данные о функционировании НИС, размещенные на официальном сайте ФГКУ «Росвоенипотека».
