Аренда квартиры.Риски собственника.

Если арендатор в случае неудачной попытки съема жилья рискует потерей суммы, эквивалентной арендной плате за один-два месяца, то риски собственника гораздо существенней.

Самая распространенная схе­ма обмана собственников жилья - пересдача съемной квартиры в аренду другим людям. Сразу оговоримся, что пере­дача частичного права на пользование жильем арендатору, то есть право на поднаем или субаренду, - ситуация возможная. Пункт о частичной пере­даче прав третьему лицу (им может быть как агентство, так и частник) обязательно должен быть внесен в договор аренды квартиры - либо к нему подшивается дополнительное соглашение. Следует прописать срок, в течение которого арендатор может передавать жилье в субаренду (разумеется, он не может превышать срок действия самого договора). Здесь уже быть внимательнее рекоменду­ется самому субарендатору, дабы не быть выселенным из квартиры (на законных, заметим, основаниях) после окончания срока действия со­глашения.

Незаконная продажа вашей соб­ственности по поддельным докумен­там - еще один из распространенных мошеннических приемов. Причем арендодатель неприватизированной квартиры рискует гораздо больше. Под благовидным предлогом, на­пример регистрации договора найма, мошенники завладевают паспортом хозяина. С этим паспортом по­хожий на его владельца гражданин приватизирует квартиру, после чего та продается. Или во время длительного отсутствия хозяина пишут заявление об утере паспорта и получают новый - с фамилией хозяина и новым фото, далее схема та же. Разумеется, скорее всего, сделку признают недействительной и суд квартиру в итоге вернет, но процесс может занять не один год. Чтобы избежать этого, нельзя доверять до­кументы арендатору и оставлять их (даже почти забытое свидетельство о рождении) в квартире, предназна­ченной для сдачи в аренду. В данном случае наймодателя не спасет даже правильно оформленный договор найма, но других неприятных сюр­призов можно избежать, если знать какие нюансы необходимо внести в договор найма.

Владельцу, если он совершенно не собирается превращать свое жилье в общежитие, следует в договоре четко прописать, сколько человек, помимо самого арендатора, имеют право проживать с ним совместно. Да и при согласии на последующий поднаем квартиры следует подстра­ховаться. Прежде всего оговорить возможность немедленного разрыва договора в случаях жалоб от соседей, например, на шум в позднее время, испорченной мебели или бытовой техники (с компенсацией ущерба) или образования задолженности за коммунальные услуги и телефонные переговоры.

Кстати, именно многочисленные звонки по междугородной и между­народной связи могут нанести зна­чительный ущерб владельцу жилья. Известны случаи, когда на квартиру накладывался арест из-за огромного долга по коммунальным и телефон­ным платежам.

Чтобы избежать этого, следует либо прописать в договоре обязан­ность немедленного погашения любого счета за телефон, либо тре­бовать предоставления залога. Залог, который хозяин берет с арендатора на случай возможного ущерба или несвоевременной оплаты, - обычная практика на рынке аренды жилья. Кстати, чтобы доказать факт порчи имущества в период действия дого­вора, при передаче жилья арендатору составляется акт сдачи-приемки, в котором отражается состояние квар­тиры и ценного имущества.

Не нужно стесняться регулярно инспектировать сданный объект, прописав соответствующее право в договоре, и требовать немедленного выселения незаконно проживающих там жильцов. Если же владельцу надо уехать на длительный срок, можно делегировать это право родственни­кам, друзьям или даже юридическому лицу - адвокату или риэлтерскому агентству.

И наконец, самая неприятная ситу­ация - новые жильцы залили соседей ниже этажом или спалили квартиру. В этом случае по закону отвечать предстоит именно собственнику или ответственному квартиросъемщику. Причем ущерб может быть очень существенным и взыскать его с арен­датора будет очень проблематично, если соответствующего пункта в до­говоре прописано не будет. Довольно часто претензии сторон приходится рассматривать судам. Но даже если вина арендатора будет доказана, у него просто может не оказаться такой суммы. Чтобы не допустить такой ситуации, собственнику перед сдачей жилья нелишним будет застраховать свое имущество. Можно посоветовать арендода­телю прописать в договоре аренды квартиры что-то вроде инструкции для тех, кто хочет снять квартиру или комнату, о том, как действовать, например, в случае протечки, ко­торая грозит затоплением соседей. А именно: вызвать работников ком­мунальных служб, которые должны будут зафиксировать факт аварии и письменно удостоверить, что вины жильцов в ней нет.

Отметим, что аренда квартир и комнат, находящихся в муниципаль­ной собственности, в обход чиновни­ков грозит арендодателю не только административным штрафом в 2-4 тыс. руб., но и санкциями со стороны налоговых органов. В некоторых случаях штраф за неуплату 13%-ного подоходного налога может составлять до трети от неуплаченной суммы.

Кстати, если ответственный квар­тиросъемщик пустил в свое жилье пожить бесплатно родственников или друзей, то получать согласие на то муниципальных властей и соседей (по коммунальной квартире) все равно придется. При окончании договора субаренды и выезда арендаторов, которые снимали квартиру, поселить туда новых можно лишь после по­вторения всех необходимых процедур согласования. То есть получить новое одобрение районной администрации и соседей.