Семья Петровых прожила в однокомнатной квартире 10 лет. Сыну Васе исполнилось восемь, а дочке Маше скоро годик. Родители понимают, что 30 квадратных метров для четверых — это мало. Чтобы у Васи была своя комната, они решили купить двухкомнатную квартиру. У них нет накоплений, но Сбербанк предварительно одобрил кредит на 1,5 млн, а знакомые сказали, что их квартиру можно продать за три. Найти двухкомнатную квартиру за 4,5 млн реально, поэтому Петровы решили попробовать. Чтобы купить её, им нужно провернуть сделку со встречной покупкой: не только купить новую квартиру, но и продать старую. Еще и кредит взять. И это всё — одновременно.
Встречная покупка — это когда вы одновременно продаёте свою квартиру и покупаете другую.
Деньги, вырученные с продажи, идут в счёт покупки нового жилья. Вы не увидите эти деньги: они будут храниться в банковской ячейке, а затем банк передаст их собственнику квартиры, которую вы покупаете. Юридически продажа вашей квартиры и покупка другой — это две разные сделки, но они проводятся одновременно. Одновременность проведения сделок необходима затем, чтобы обезопасить покупателя от «зависания» денег: не оставить его с деньгами, но без желаемой новой квартиры. 80% сделок на рынке СПб — это сделки со встречной покупкой.
Почему встречные покупки распространены
У большинства сегодняшних покупателей нет свободных денег: на счёте не лежат 5 млн рублей для покупки нового жилья. Но вместо 5 миллионов у человека есть возможность их получить: продать свою квартиру, оформить ипотеку и субсидии.
Продажа со встречной покупкой позволяет приобрести новую квартиру в условиях отсутствия живых денег, поэтому распространена. Для многих это спасение и единственный шанс решить жилищный вопрос.
Часто агент продавца помогает потенциальному покупателю найти деньги на покупку квартиры его клиента. Фактически, агент совершает дополнительную работу: вместо одной сделки он участвует в двух. Дополнительная работа не оплачивается, но иначе никак: таких покупателей большинство. Если с ними не работать, шанс продать квартиру уменьшится на 80%.
Этапы организации сделки
1. Определение рыночной стоимости квартиры
Агент предложит Петровым цену, за которую реально продать их квартиру. Цена исходит из ситуации на рынке недвижимости и аналогичных предложений.
Предполжим, что знакомые Петровых угадали с ценой: агент тоже предлагает продавать квартиру за 3 млн.
2. Подбор вариантов квартиры за 4,5 млн
Затем агент покажет Петровым возможные варианты двухкомнатных квартир за те деньги, которые у них есть. Так агент формирует адекватные ожидания клиента, чтобы тот соотнёс свои возможности с реальностью.
Петровы — реалисты. Поэтому предложенные варианты не повергли их в шок, но вселили уверенность в то, что они со всем справятся.
3. Организация продажи квартиры
Агент организует продажу квартиры: готовит документы, рекламирует объект и ищет покупателя.
Покупатель квартиры Петровых внесёт аванс, чтобы подтвердить готовность купить квартиру. В договоре о внесении аванса будет указан период, за который сделка должна состояться. Это тот период, за который Петровы должны подобрать новую квартиру, иначе покупатель заберёт залог и откажется от покупки.
4. Поиск квартиры для покупки
Когда агент и Петровы подберут подходящую квартиру, агент проверит документы. Если с ними всё в порядке, Петровы внесут аванс.
Первый этап завершён: агент нашел покупателя для квартиры Петровых, а они выбрали подходящую двухкомнатную квартиру. Дальше — оформление сделки.
5. Одобрение банка
Сбербанк предварительно подтвердил ипотеку Петровым, но теперь её надо одобрить для конкретной квартиры. Поэтому собственник квартиры, которую покупают Петровы, предоставляет документы на квартиру в банк. Банк рассмотрит документы в течение 2 недель, а затем назначит день сделки.
6. Сделка
В день сделки стороны подписывают следующие документы: кредитный договор, закладную, договор аренды банковской ячейки, договоры купли-продажи по каждой квартире, договор страхования, различные заявления, обязательства и доверенности.
Кредитный договор и закладную подписывают Петровы и банк: теперь банк может дать им недостающие 1,5 млн. Договор аренды банковской ячейки подписывают сотрудник банка и те, кто вносит деньги в ячейку и получает их. Он определяет, при выполнении каких обязательств деньги будут переданы продавцу. Договоры купли-продажи подписывают все собственники квартиры и все покупатели. Они фиксируют условия сделки: сумму и условия передачи денег, сроки освобождения квартир и снятия с регистрационного учёта.
В этот же день деньги закладываются в банковскую ячейку. Когда условия аренды ячейки будут выполнены, продавец получит доступ к деньгам.
7. Завершение сделки и переезд
После подписания документы отправляют в МФЦ, чтобы Росреестр зарегестрировал переход права собственности. Когда это произойдёт, продавец получит деньги из ячейки, а Петровы переедут в новую двухкомнатную квартиру.
Второй этап завершён: Петровы оформили ипотеку в банке, арендовали банковскую ячейку и заключили договоры купли-продажи с продавцом двухкомнатной квартиры и покупателем их однокомнатной. Переход права собственности зарегестрировали в Росреестре. Продавец получил свои деньги. Теперь семья Петровых может переезжать.
Что такое «цепочка»
Это и есть цепочка. Работа агента — разобраться во всём этом и гарантировать безопасность клиенту.
Цепочка — это когда не только вы продаете квартиру, чтобы купить новую,но и владелец квартиры, которую покупаете вы, тоже продаёт, чтобы купить другую квартиру. Одним словом, это несколько продаж со встречной покупкой одновременно. Порой цепочки включают в себя четыре, пять и даже шесть квартир. Чем больше квартир, тем больше работы и трудностей. Обычно, у каждой квартиры есть свой агент. Когда цепочка выстраивается, агенты всех квартир собраются вместе и «разруливают» ситуацию: согласовывают сроки, проверяют документы, назначают даты.
Чтобы сделка была безопасной, агент проверяет всю цепочку.Продажа со встречной покупкой — это сложно, потому что в ней участвуют несколько сторон и квартир. Практически у каждой квартиры на вторичном рынке есть особенности: в одной квартире доля принадлежит ребёнку, поэтому органы опеки должны дать согласие на продажу, другая обременена ипотекой, поэтому банк дикует свои условия, третья перешла в собственность по наследству при неясных обстоятельствах. Чтобы быть в безопасности, надо прояснить все вопросы и детали. Поэтому лучше обратиться за помощью к агенту недвижимости. Он знает, как сделать так, чтобы ваши деньги и квартира были защищены, а сделка не сорвалась в последний момент.
Агент проверит все документы и удостоверится в безопасности каждого шага. Он не даст вам купить сомнительную квартиру. Агент отстоит ваши интересы среди других агентов, которым на вас будет всё равно. У них свои задачи: они занимаются вопросами своего клиента, а не вашими. Агент поможет вам организовать цепочку и продать квартиру. Самостоятельно выстроить систему встречных покупок крайне сложно, поскольку такая работа требует опыта.
Комментариев пока нет