Как расселить коммунальную квартиру

Коммунальная квартира в Санкт-Петербурге представляет собой романтический образ питерского быта. В памяти возникают герои фильма «Покровские ворота», воспоминания детства о просторных коридорах, больших комнатах с высокими потолками, кухне с несколькими газовыми плитами и развешанным на верёвках бельём.

Романтичные в воспоминаниях, угнетающие в реальности, коммунальные квартиры так и остаются уделом многих семей города. Неухоженные, обветшалые, без ремонта и с бесконечным числом соседей — коммуналки считают временным пристанищем, поэтому не стремятся сделать его комфортным. Такие условия жилья приводят к естественному желанию приобрести собственную отдельную квартиру.

Расселение — это процесс, когда жители коммунальной квартиры продают её, чтобы купить собственное отдельное жильё.

Процесс расселения состоит из нескольких сделок. Соседи продают коммунальную квартиру и в то же время приобретают новое жильё. Чтобы никто не остался без квартиры, эти операции проводят в максимально сжатые временные сроки.

Расселение удобно по нескольким причинам. Во-первых, стоимость доли при расселении всей коммунальной квартиры выше, чем при продаже доли в виде комнаты. Во-вторых, услуги агента оплачивает покупатель квартиры. Он также обязан оплатить услуги агента по покупке альтернативного жилья для расселенцев.

Продажа комнаты при расселении принесёт больше денег, чем просто продажа комнаты. По сути, расселение — это разветвленная сеть сделок со встречной покупкой

Денег, вырученных с продажи комнаты, не хватит, чтобы купить отдельную квартиру. Поэтому жильцы ищут дополнительные средства финансирования: получают ипотеку или субсидии по улучшению жилищных условий и используют личные накопления, если они есть. Расселение — экономически выгодный вариант улучшения жилищных условий, поэтому желательно задействовать все возможности.

В Санкт-Петербурге действует несколько программ по улучшению жилищных условий жильцов коммунальных квартир. Чтобы подробно ознакомиться со своими правами, обратитесь в районную администрацию в отдел по учету и распределению жилья.

3,1 млрд рублей выделено в 2016 году на реализацию государственной программы «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». Это позволит расселить 4645 семей

Обязательное условие расселения — согласие всех собственников и всех зарегистрированных в квартире. Если кто-то из жильцов не захочет съезжать из комнаты, продать квартиру будет невозможно.

Второе условие — приватизация квартиры. Квартира должна быть приватизирована, чтобы её продать. Приватизация квартиры часто становится проблемой: в каждой комнате — своя история получения ордера, трудности с прописанными бывшими супругами и исчезнувшими соседями.

Когда согласие соседей получено, квартиру необходимо оценить и определить её рыночную стоимость.

После оценки наступает этап оценки доли соседей. Наиболее простое решение — разделить стоимость жилья на доли, принадлежащие каждому. В таком случае каждый получит сумму соответственно принадлежащим ему квадратным метрам. Другое решение — это выяснить пожелания каждого из жильцов при расселении и без ущерба для других удовлетворить их.

Поиск покупателя квартиры — сложный процесс. Гарантом успеха является соотношение цены-качества квартиры и развернутая рекламная кампания по продаже объекта.

Коммунальную квартиру рекламируют не так, как типовую. Это связано с тем, что зачастую состояние комунальной квартиры плачевно, а последний ремонт был 30 лет назад. Поэтому акцент в рекламе следует делать на местоположение дома, архитектурные и конструктивные особенности здания, преимущества планировки.

Важно создать благоприятное впечатление при просмотре квартиры: обеспечить доступ во все комнаты и доброжелательный настрой жильцов к потенциальному покупателю. Чтобы произвести хорошее впечатление, расскажите покупателю об исторических особенностях дома и договоритесь с дворником о тщательной уборке парадной в день осмотра.

В рекламе акцентируйте внимание покупателя на местоположение дома, его историю и архитектурные особенности здания

Расселение коммунальной квартиры — одна из самых сложных сделок в сфере недвижимости. По сути это несколько процессов — поиск квартир и оформление ипотек и субсидий для разъезжающихся семей, поиск покупателя и согласование с ним условий покупки — которые происходят одновременно.

Но самая большая проблема лежит не в юридических вопросах, а в человеческих взаимоотношениях. Договориться со всеми семьями коммунальной квартиры трудно. Каждый пытается отстоять свои интересы: получить квартиру взамен комнаты без доплаты, вытянуть из покупателя побольше денег, обвести соседей вокруг пальца. Все тянут одеяло на себя, и согласовать этот разрозненный механизм иногда оказывается невозможным. В игру вступают зависть, злость и алчность.

Когда требования соседей неадекватны, а искать компромисс никто не хочет, продавайте комнату. Денег будет меньше, но вы получите их гораздо быстрее.

Главное зло расселения — не юридические вопросы, а соседи. Поэтому иногда лучше не связываться и продать комнату