На покупку квартиры в России нужно копить не меньше десяти лет, а то и дольше. Почему жилье в стране такое дорогое? Мы поговорили с экспертами и выяснили, из чего складываются цены на вторичку и новостройки.
Какие параметры влияют на стоимость жилой недвижимости?
В мире используется три основных метода оценки недвижимости: затратный, доходный и метод сравнительных продаж.
Если мы говорим о первичном рынке, то цена складывается из себестоимости строительства и издержек застройщика. Себестоимость — это стройматериалы, работы, затраты на покупку или аренду земли, подключение коммуникаций и т. д. Издержки застройщика — это, например, стоимость кредита на строительство. Кроме того, в цену всегда входит чистая прибыль застройщика.
При продаже вторичного жилья собственник квартиры ориентируется на те цены, которые на рынке уже сложились. «Получается, что собственники вторичного жилья используют метод сравнительных продаж. Как правило, это абсолютно оправданный, реалистичный подход. Он дает представление о том, за сколько эта квартира будет куплена, сколько за нее готов заплатить потенциальный покупатель», — рассказывает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Многие задаются вопросом: почему в одном и том же районе цены на жилье могут очень существенно различаться? «Бывает, что квартира на вторичном рынке стоит существенно дешевле аналогичной по площади квартиры в новостройке. Во-первых, большое значение имеет качество дома — например, очень старый дом с деревянными перекрытиями и изношенными коммуникациями будет сильно проигрывать в цене средней новостройке. Кроме того, на цену влияют и характеристики самой квартиры: неудобная планировка и неудачный вид из окна могут сыграть в минус. Важно также наличие на квартире обременений, отсутствие возможности продать недвижимость по ипотеке и многое другое. Неудобное расположение дома относительно дорог и остановок общественного транспорта, плохо развитая инфраструктура могут усугубить ситуацию», — объясняет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Если сравнивать порядок цен на вторичном и первичном рынке, то в большинстве случаев готовое жилье все же будет дороже строящегося, хотя эта разница постепенно сокращается. «Себестоимость производства нового жилья растет, в то время как уже построенное жилье не дорожает, — говорит руководитель управления по стратегии и маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова. — Расходы у застройщиков растут и из-за законодательных изменений, и из-за роста стоимости строительных материалов, и из-за высокой конкуренции: в борьбе за покупателя застройщик должен постоянно улучшать свой продукт, а также увеличивать расходы на рекламу и маркетинг».
Почему в начале строительства цена намного ниже, чем в финале?
Дело в том, что на нулевом цикле строительства покупатель не получает никакой недвижимости — он покупает узаконенное «обещание» ее построить в обозримом будущем. Спрос на новостройки на этапе котлована всегда ниже, чем на уже возведенные, так как риски выше. Большинству компаний приходится привлекать деньги соинвесторов уже на самом старте, поэтому и условия для покупки лучшие из возможных.
«Девелопер получает свою прибыль в финале проекта, когда имеет возможность продавать квартиры по самой высокой цене. На начальном этапе действует формула «чем больше покупателей, тем больше денег; чем больше денег, тем быстрее темпы строительства; чем быстрее темпы строительства, тем больше покупателей».
Формула очевидная, и она работает. На начальном этапе строительства застройщик заинтересован в привлечении большего финансирования, а значит, большего количества покупателей — то есть он готов продавать большее количество квартир по меньшей цене метра для того, чтобы получить необходимый объем финансирования для обслуживания банковских кредитов, и, собственно, для сохранения темпов строительно-монтажных работ», — рассказывает Анна Соколова.
Повлияет ли на стоимость запрет на продажи недвижимости по ДДУ?
Единого мнения на этот счет у экспертов нет. Например, Ирина Доброхотова склоняется к тому, что цены изменятся, и довольно существенно: «Грядущий запрет на продажи строящегося жилья, безусловно, повлияет на стоимость новостроек. Если продаваться будут только уже построенные и сданные дома «без рисков», цены будут минимум на 20% выше, чем на этапе котлована».
Такой же точки зрения придерживается Светлана Денисова: «Сворачивание механизма долевого участия как способа привлечения денег дольщиков напрямую в стройку обязательно скажется на росте цен на жилье не только потому, что сократятся объемы, но в первую очередь в связи с удорожанием, которое придет вместе с привлечением денег банков. Если строительство будет вестись на кредитные средства, то цена кв. метра возрастет как минимум на стоимость этих кредитных средств и издержек, которые они за собой повлекут».
Никакого глобального снижения цен ожидать точно не стоит, впрочем, как и их повышения на порядок или несколько. «Могут, конечно, случиться форс-мажоры. На резкое снижение цен может повлиять отсутствие спроса, возникшее по какой-то внешней причине. К росту цен может привести дефицит жилья — резкое ограничение числа квартир в свободной продаже», — делится мнением Ирина Доброхотова.
По материалам "Домофонд"
Комментариев пока нет