Цены на новостройки продолжат расти, считают застройщики Петербурга

За первые два месяца текущего года Управление Росреестра по Санкт-Петербургу зарегистрировало 15 181 ДДУ, что на 24% больше аналогичного периода пошлого года и практически в два раза больше, чем за январь — февраль 2017 года. Интерес покупателей к новостройкам растет. «Нмаркет.ПРО» проанализировал динамику изменения стоимости квадратного метра в новостройках, которые возводятся в разных районах Петербурга за последние два года — с января 2017-го по февраль 2019 года.

В январе 2017 года наблюдалось снижение стоимости квадратного метра в новостройках, расположенных, например, в Адмиралтейском, Калининском, Колпинском, Курортном, Московском и других районах города. Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, объясняет отрицательную ценовую динамику одномоментным увеличением предложения в новых проектах на территории Санкт-Петербурга, вызванным очередными изменениями в 214-ФЗ. «Однако такая ситуация сохранялась недолго. Уже в течение 2018 года цены вернулись на прежний уровень и даже увеличились на 10% в течение этого периода», — отмечает он.

На конец февраля 2019 года самые дорогие новостройки возводятся в Петроградском районе (в среднем квадратный метр стоит 235 тыс. рублей), а самые доступные по цене — в Колпинском (75,5 тыс. рублей). При этом и два года назад новостройки Петроградского района были самыми дорогими в городе (в среднем 200 тыс. рублей за квадратный метр). С минимальным бюджетом стоило искать недвижимость в Петродворцовом районе: тогда можно было взять квартиру в строящемся доме примерно за 60 тыс. рублей/кв. м.

Курортный район стал единственной локацией, в которой произошло резкое снижение стоимости квадратного метра в квартирах любого формата — примерно на 45%. Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»), объясняет высокую волатильность средней цены тем, что здесь традиционно немного новых проектов, и появление одного-двух может серьезно повлиять на общие цифры. «Отрицательная динамика средней цены может быть связана как с появлением здесь новых, не очень дорогих проектов, так и с тем, что завершились продажи в наиболее дорогих. При этом в большинстве других проектов никакой отрицательной динамики может и не быть», — считает Вера Сережина.

В Адмиралтейском районе после падения весной 2017 года и в прошлом январе стоимость квадратного метра так и не достигла уровня двухгодичной давности: на февраль текущего года она на 5% ниже, чем в январе 2017-го.

Средняя стоимость квадратного метра в Красногвардейском районе остается на уровне января 2017 года и составляет 98,2 тыс. рублей. Это произошло за счет значительного колебания стоимости трехкомнатных квартир. Цена на одно- и двухкомнатные квартиры стабильно повышалась в течение двух лет.

С апреля по октябрь 2018 года наблюдалось снижение средней стоимости квадратного метра в одно- и двухкомнатных новостройках в Василеостровском районе, что может быть обусловлено стартом продаж в новых проектах. Относительно января 2017 года на сегодняшний день средняя стоимость «квадрата» выросла на 5% и составляет 127,3 тыс. рублей.

В Выборгском районе квартиры в новостройках подорожали примерно на 40%. Вера Сережина отмечает, что такая положительная динамика может быть обоснована тем, что два года назад застройщики недооценили свои проекты. «В Выборгском районе есть масштабный проект комплексного освоения территорий, который сильно влияет на общую картину. Можно предположить, что на квартиры определенных типов был высокий спрос, из-за чего застройщик повысил цены, либо они были недооценены два года назад», — подчеркивает она.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Центрального района составляет 196 тыс. рублей. Самый дорогой квадратный метр в трехкомнатных квартирах, 242,82 тыс. рублей, что на 12% дешевле, чем в январе 2018 года.

На протяжении двух лет средняя стоимость новостроек стабильно растет в следующих районах: Петродворцовом — на 38% (за счет роста стоимости квадратного метра в трехкомнатных квартирах — в 2,3 раза с июля 2018-го по февраль 2019 года), Фрунзенском — 34%, Невском — 33%, Красносельском — 25%, Калининском — 20%, Приморском — 14%, Кировском — 8% и Московском — 4%.

Вера Сережина объясняет данную динамику тем, что в районах сосредоточены основные активно развивающиеся локации новой застройки. «В Калининском — зона застройки в районе проспекта Маршала Блюхера, в Приморском — Каменка, в Невском — Октябрьская набережная и проспект Обуховской Обороны, во Фрунзенском — застройка в районе метро «Звездная» и «Купчино», — объясняет представитель RBI. — Когда локация активно развивается, интерес потребителя к ней растет. Эти же районы останутся наиболее востребованными — тот случай, когда предложение рождает спрос. Массового покупателя привлекают новые районы с однородной социальной средой. Даже если это экономкласс — ведь сегодня он часто может отличаться от комфорта большей удаленностью от центра, нежели собственно продуктовыми составляющими».

По мнению Петра Буслова, в ряде районов, таких как Приморский и Красносельский, цены росли опережающими рынок темпами за счет высокого спроса на новостройки в этих частях города. «В других районах, показывающих стабильную динамику роста цен (Калининский, Невский, Фрунзенский), решающим фактором стал дефицит предложения на первичном рынке, — считает эксперт. — В целом локальные изменения цен в разных частях города подчиняются общему тренду на удорожание стоимости квадратного метра в связи с переходом от долевого строительства к проектному финансированию».

Прогнозы застройщиков

Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:

– Цена квадратного метра зависит от конъюнктуры рынка, которая складывается из множества факторов: ипотечных ставок, уровня доходов населения, макро- и микроэкономических процессов. Сейчас ситуация такова, что уровень дохода у покупателей не растет, при этом увеличивается себестоимость строительства. Бизнес не может работать в убыток, и, если такое положение сохранится, это может привести к упрощению продукта. То есть за те же самые деньги люди смогут получить жилье либо меньшей площади, либо худшего качества. Именно поэтому новые законодательные правила в краткосрочной перспективе отрицательно влияют на качество строящегося в России жилья.

  Что касается популярных районов, то предпочтения покупателей останутся неизменны. Наиболее важным фактором остается выгодное местоположение. Финансирование развития транспортных сетей пока все-таки редко осуществляется за счет застройщиков (то есть нас, граждан, которые покупают квартиры), поэтому в первую очередь будут популярны районы, уже развитые с точки зрения транспортной доступности. При этом застройщики выполняют взятые на себя социальные обязательства по обеспечению проектов социальной инфраструктурой. Но мы все помним и понимаем, что эта дополнительная нагрузка, возложенная на застройщиков, не может не отражаться на цене квадратного метра. То есть за социальную инфраструктуру в конечном итоге покупатель платит дважды — когда оплачивает налоги и когда покупает квартиру.

 

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»):

– В целом средняя цена квадратного метра по первичному рынку за два года выросла на 10% в массовом сегменте, в бизнес-классе — на 17%. И в начале 2019 года мы видим, что довольно активный рост цен продолжается. Вероятно, тренд не изменится до 1 июля 2019 года, когда вступят в действие очередные законодательные нововведения. А после этого возможны разные сценарии. Но вероятнее всего продолжение роста цен.

Ксения Колотенко, руководитель отдела по внешним коммуникациям ГК «Ленстройтрест»:

– В ближайшие месяцы цены продолжат рост. Динамика будет зависеть от многих факторов, но основной — переход девелоперов к проектному финансированию и работа по эскроу-счетам. Также на стоимость строительства и конечную цену «квадрата» повлияет повышение НДС. По нашей оценке, до конца 2019 года цены увеличатся еще на 10–15%. Причем основной рост придется на первое полугодие. После 1 июля ситуация будет более спокойной, повышение цен замедлится.

В городской черте востребованными останутся территории в Приморском, Красносельском и Калининском районах. В фокусе внимания покупателей проекты на юге Петербурга и намывных территориях Васильевского острова, в Московском и Невском районах. Не менее интересны локации около будущих станций метрополитена, запланированных к открытию в скором времени.

Ольга Аветисова, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»:

– Очередные изменения, планируемые к вводу летом этого года, могут скорректировать рынок и цены. Повторюсь: для крупных компаний грядущие перемены не столь существенны. Повышение цен в нашей компании всегда зависит от конкретных объектов, спроса на них, а также стадии строительства дома. Периодически у нас проходит плановое повышение цен на некоторые строящиеся объекты. Это связано с их растущей готовностью или близким сроком сдачи. Ведь, как известно, чем ближе дом к вводу в эксплуатацию, тем стоимость квадратного метра выше, особенно в востребованных и качественных проектах. Как правило, с момента запуска продаж в самом начале строительства и ближе к этапу возведения дома под крышу стоимость квартир может увеличиваться от 15 до 30 %.

Источник :  https://magenta.today/