Как известно, приобретение квартир по военной ипотеке возможно в любом регионе Российской Федерации независимо от места службы. Конечно, в будущем можно будет проживать в данной квартире или заняться продажей, с целью улучшения жилищных условий!
Но что же делать сразу после покупки? Оплачивать коммунальные услуги, обслуживание, налоги? Не радующая перспектива и тяжелое «бремя» собственника квартиры! Естественно, самое разумное что приходит на ум военнослужащему – это сдать купленную квартиру в найм (аренду).
Кто-то это делает не задумываясь над вопросами правомерности и законного права сдачи такой недвижимости в найм(аренду), кто-то сталкивается уже с этим в процессе, а кого-то «жестко» запугивает увольнением командование части ссылаясь на 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» статья 10 «Право на труд», где предусмотрены виды деятельности, которыми военнослужащий не вправе заниматься, а именно: запрет на занятие предпринимательской деятельностью.
Разберемся что к чему
Начнем с того, что сдача военнослужащим собственного жилого помещения, приобретенного по «Военной ипотеке», в найм не должна рассматриваться как предпринимательская деятельность. И вот почему:
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса РФ, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение, прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицам, зарегистрированными в этом качестве, в установленном законом порядке.
Кроме того, стоит отметить немаловажный момент, в соответствии со статьей 608 Гражданского Кодекса РФ, право сдачи имущества в найм принадлежит ее собственнику. В данном случае под имуществом, также подразумевается жилое помещение, принадлежащее на праве собственности, а для того, чтобы являться наймодателем, физическое лицо не обязано быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя.
Также, в соответствии с письмом Министерства РФ по налогам и сборам № 04-3-01/398 от 06.07.2004 года «О сдаче помещений в аренду (наем)» деятельность по сдаче в аренду жилого помещения, находящегося в собственности физического лица, не должна расцениваться, как предпринимательская деятельность.
По своей сути, сдача в найм жилой недвижимости, принадлежащей на праве собственности, рассматривается как юридический акт, удостоверяющий факт использования физическим лицом, своего законного права на распоряжение принадлежащего ему имущества, и не содержит признаков экономической деятельности.
В данном письме, Министерство по налогам и сборам, поясняет, что арендодатель (в нашем случае – военнослужащий) получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы (по ставке 13%), и при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества.
Итак , из выше перечисленного следует что сдавать квартиру, дом, таунхаус, купленные по «Военной ипотеке», в найм, военнослужащий может!
Главное соблюдать законодательные нормы сдачи собственной недвижимости в найм.
Что же они из себя представляют? Каков порядок действий?
Первое. Согласование с залогодержателями
Согласно кредитного договора сдавать жилое помещение без согласия банка является прямым нарушением условий кредитного договора с вытекающими отсюда последствиями, которые прописаны в самом договоре.
Так же, любое жилое помещение приобретаемого участником НИС за счет средств целевого жилищного займа находится в залоге в пользу Российской Федерации, в лице ФГКУ «Росвоенипотека». Это также следует учитывать при принятии решения о сдаче в найм такого жилья и согласовать такой вариант распоряжения собственным имуществом с ФГКУ «Росвоенипотека».
Но, все же стоит учесть следующее:
Согласно Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 29 : «залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы». Как указывается в тексте закона, залогодатель (покупатель квартиры) вправе без согласия залогодержателя (банка) сдавать заложенное имущество в аренду при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в аренду, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, и имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
Второе. Согласование со страховой компанией
Возможность сдачи жилого помещения следует оговорить со страховой компанией. Недвижимость, приобретенная по программе «Военная ипотека», является залоговой, в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодатель (в нашем случае военнослужащий) обязан осуществлять страхование заложенного имущества, и в случае сдачи в найм, риски утраты и повреждения залогового имущества возрастают. Очевидно, что в таком случае, страховая компания вполне естественно осуществит расчет страховой премии по повышенному тарифу, но в случае, если в период сдачи помещения в найм, произойдет какой-либо страховой случай, то страховая компания возместить ущерб. В противном случае, если согласование найма не осуществлено, страховая компания на законных основаниях откажет в компенсации ущерба, и бремя восстановления залога или погашения задолженности по кредиту, ляжет целиком и полностью на плечи заемщика.
Любое согласование, как с залогодержателем, так и со страховой компанией необходимо осуществить в письменном виде, и иметь на руках письменное одобрение всех заинтересованных сторон. В случаях с банком-кредитором и страховой компанией, следует подготовить письменный запрос, он может быть направлен, как по почте, так и подан непосредственно в офис компании.
При осуществлении запроса в ФГКУ «Росвоенипотека», рекомендуется подготовить письменное заявление, с удостоверением личной подписи у нотариуса (желательно, к моменту направления данного заявления, иметь на руках согласие банка, и приложить копию данного согласия к заявлению). Следует учитывать, что в соответствии с 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ», письменное обращение граждан, рассматривается в течении 30 дней, со дня регистрации такого обращения.
После получения всех одобрений, и со стороны залогодержателей, и со стороны страховой компании, военнослужащему следует заключить договор найма. Банки, одобряющие сдачу помещения в найм, просят использовать их стандартную форму договора найма. Если же банк не настаивает на использовании какой-то определенной формы договора, военнослужащему следует внимательно отнестись к его составлению, не лишним будет прибегнуть к помощи квалифицированного юриста.
Третье. Договор найма жилого помещения
При составлении договора найма следует учесть основные положения для того, чтобы в дальнейшем уберечь себя от возможных рисков.
В соответствии со статьей 671 Гражданского Кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор составляется в простой письменной форме. В договоре следует прописать сам предмет договора, полную информацию о жилом помещении, включая точный адрес, площадь, общее количество комнат.
Целесообразно, включить в текст договора: права, обязанности и ответственность наймодателя; права, обязанности и ответственность нанимателя; список граждан, проживающих с нанимателем на постоянной основе, и временно проживающих; условия текущего и капитального ремонта жилого помещения; размер, сроки и порядок расчетов за жилое помещение; срок договора найма; прочие условия (например, условия эксплуатации движимого имущества, условия содержания животных и пр.); условия и последствия расторжения договора; порядок решения спорных ситуаций; полные реквизиты всех сторон договора (полные паспортные данные, контактные данные).
Также, неотъемлемой частью договора является акт приема-передачи жилого помещения. Акт приема-передачи должен отражать реальное состояние передаваемого в пользование имущества, состояние коммуникаций, передаваемого движимого имущества (в случае наличия мебели, техники), и сам факт передачи в надлежащий срок. В случае договоренности о передаче платы, путем наличного расчета, следует составить в свободной форме график-таблицу, где наниматель и наймодатель буду фиксировать факт передачи средств, с указанием даты, суммы и назначении платежа, возможно оформление расписки. В случае перечисления арендной платы, путем безналичного расчета на банковский счет наймодателя, подтверждением оплаты выступает банковское платежное поручение, либо квитанция.
По окончании срока действия договора, следует позаботиться о составлении акта, фиксирующего передачу имущества в целостности и отсутствии претензий с обоих сторон.
Следует отметить, что договор найма, заключенный между физическими лицами, не подлежит регистрации, вне зависимости от срока его действия. Договор найма, в соответствии со статьей 35 Гражданского Кодекса РФ, это самостоятельный договор, и не является разновидностью договора аренды (34 статья Гражданского Кодекса РФ), а, следовательно, нормы о гос.регистрации договора аренды не распространяются на договор найма.
Четвертое. Налоги
Одним из элементов законности распоряжения жилой недвижимостью, в виде сдачи в найм, является декларирование доходов, в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации. В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ, доходы, полученные от сдачи помещения в найм, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц. Военнослужащие, получающие плату от сдачи в найм своего жилого помещения, обязаны самостоятельно, в период до 30 апреля года, следующего за периодом получения дохода, подать в налоговую инспекцию (по месту жительства) декларацию по форме 3-НДФЛ. Уплата, самого налога осуществляется после проведения проверки поданной декларации, в срок до 15 июля.
Комментариев пока нет