Правильно покупаем и продаем жилья

Существует 3 способа продать квартиру, если ипотека за неё ещё не выплачена.

1.​ Полная выплата долга по кредиту перед сделкой купли-продажи.
При отсутствии возможности погашения долга настоящим собственником квартиры, можно переоформить документы на покупателя недвижимости. Для этого нужно получить согласие в банке и оформить сделку, согласно договору между продавцом и покупателем.

2.​ Обращение к банку-кредитору, который выступит в качестве третьей стороны сделки. 
Погашение кредита происходит через банк-кредитор.

3.​ Обратиться к специалистам и заключить договор с покупателем недвижимости на погашение им ипотеки. Таким образом, сделка купли-продажи будет проведена без ипотечного обременения квартиры.

Как купить квартиру с использованием МСК?
МСК – сертификат на материнский капитал, владельцы которого в том числе имеют право приобрести квартиру в новостройке или на рынке вторичного жилья.

По закону, получить материнский сертификат можно после появления второго ребенка в семье, а воспользоваться этими средствами на покупку жилья можно только, когда ребёнку исполнится 3 года.
Использовать сертификат на покупку недвижимости, не дожидаясь достижения 3х-летия второго ребёнка можно, если квартира приобретается с помощью ипотеки или в случае, когда у семьи уже есть жилищный кредит.

Документы, необходимые для покупки квартиры с помощью материнского капитала:

• паспорт владельца сертификата МСК;
• заявление о распоряжении средствами МСК;
• договор купли-продажи недвижимости;
• если супруг тоже участвует в сделке, необходим его паспорт и свидетельство о заключении брака;
• если приобретаемая недвижимость ещё не оформлена в общедолевую собственность родителей и детей, необходимо предоставить нотариально заверенное обязательство оформить покупаемую квартиру между указанными членами семьи;
• дополнительный пакет документов определяется видом сделки по приобретению квартиры.

Что лучше: новостройка или вторичное жилье?
Большинство фактов говорит, что покупать квартиру в новостройке выгодно:

1.​ При оформлении договора долевого участия в строительстве:

• цена на квартиру дешевле;
• возможно принять участие в создании планировки своей будущей квартиры;
• выбор лучших вариантов по более низкой стоимости.

2.​ Максимальная юридическая прозрачность и страхование сделки.

3.​ Выгодные ипотечные программы на новостройки от банков и государства.

4.​ Современная планировка, оборудование и технологические решения в новой квартире.

5.​ Комфортные условия для проживания сразу же после заселения.

6.​ Однородная социальная среда.

7.​ Удобная инфраструктура, которая стала обязательной частью при постройке жилищных комплексов.

У вторичного жилья тоже существуют неоспоримые факты, которые могут быть решающими в выборе нового жилья:

1.​ Возможность заселения сразу же после оформления сделки.

2.​ Меньшая стоимость в отдалённых районах.

3.​ Вероятность присутствия соседей, делающих ремонт, очень низкая.

Если Вы не имеет опыта в приобретении жилой недвижимости на первичном или вторичном рынке, советуем обратиться к нам за бесплатной консультацией.

Как продать квартиру, если при покупке использовали МСК?

Использовать сертификат для приобретения или улучшения жилья можно, если все члены семьи будут иметь доли в покупаемой квартире, в том числе и несовершеннолетние дети.
Согласно закону, продать купленную на материнский капитал квартиру, без особого разрешения органов попечительства и опеки нельзя.
Чтобы получить разрешение на продажу такой квартиры, нужно предоставить органам опеки документы, подтверждающие, что:

• Доля собственности будет соблюдена на каждого ребёнка;
• Новые жилищные условия будут соответствовать санитарным нормам;
• Новое жильё не будет хуже предыдущего по другим условиям.

Документы, необходимые для получения разрешения на продажу квартиры, купленной с помощью МСК:

• Паспорта детей старше 18 лет;
• Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
• Заявление родителей на согласие ребёнка в предстоящей сделке;
• Документ об оценочной стоимости квартиры;
• Документы на квартиру;
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Нужно ли наделять детей долями при покупке квартиры с использованием МСК?
Если семья использует сертификат на материнский капитал в целях приобретения или увеличения жилья, наделение всех детей долями – обязательно.

Как продать квартиру, если она в долевой собственности?

1. Согласовать продажу квартиры со всеми участниками долевой собственности.
2. Определить рыночную стоимость квартиры самостоятельно или с помощью независимой оценки.
3. Найти покупателя жилья самостоятельно или через агентство недвижимости.
4. Подготовить документы на продажу квартиры:правоустанавливающие: договор купли-продажи, мены, дарения, договор передачи квартиры в собственность или свидетельство о праве на наследство;выписка из ЕГРН;документы БТИ;выписка из домовой книги;иные необходимые документы.
5. Заключить договор купли-продажи и заверить сделку нотариально.
6. Зарегистрировать право собственности на новых жильцов в Росеестре.
7. Получить оплату за квартиру по срокам, указанным в договоре.

Что такое приватизация? Как продать квартиру, если нет права собственности?

Приватизация – это форма преобразования собственности, процесс передачи или продажи (полной или частичной) государственной (муниципальной) собственности в частные руки.
Право на приватизацию даётся только один раз. Граждане, которые сначала приватизировали квартиру, а потом вернули её государству (расприватизировали) также не могут приватизировать жильё второй раз. Несовершеннолетние граждане, которые стали собственниками занимаемого жилого помещения, могут воспользоваться однократной приватизацией после достижения ими совершеннолетия.

Для подтверждения права на владение жилой недвижимостью до 2016 года обязательным было наличие свидетельства о праве собственности, которое позволяет продавать, покупать или обменивать жилую недвижимость. 
С 2016 года документ о праве собственности заменяет выписка из ЕГРП, без которой продать квартиру невозможно.
В соответствии с действующим законодательством, продажа неприватизированной квартиры невозможна. 
Чтобы избежать недоразумений и проблем при продаже, самым верным решением будет приватизация квартиры, после которой у гражданина появляется возможность официально распоряжаться квартирой на своё усмотрение.

Как продать квартиру, если перепланировка не узаконена? Обязательно ли узаконивать?

Закон о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, не предусматривает отказ в регистрации договора, если в квартире имеется незаконная перепланировка.
На практике Росреестр может отказать в совершении сделки, если в квартире есть перепланировка.

Если Вы собираетесь продать квартиру с перепланировкой, то лучше согласовать её до проведения сделки купли-продажи.

Как оформить ипотеку?

1.​ Собрать документы:

• Копия паспорта заёмщика;
• Заявление по форме банка;
• Техпаспорт квартиры;
• Справка о стоимости квартиры из БТИ;
• Выписка из домовой книги;
• Выписка из ЕГРП об отсутствии или наличии ограничений права собственности;
• Оценка независимого эксперта;
• Копия трудовой книжки;
• Справка 2-НДФЛ;
• Другие документы, которые может потребовать банк: водительские права, загранпаспорт, пенсионное страховое свидетельство, медицинское страховое свидетельство ИНН, свидетельство о браке или разводе, свидетельства о рождении детей при их наличии).

2.​ Оставить заявку на ипотеку в банке.

3.​ Ждать решения от банка.

Рассмотрение документов в банке может занять от нескольких дней до нескольких недель.

4.​ Подписать документы на предоставленную ипотеку.

5.​ Заключить договор купли-продажи.

6.​ Выплатить первоначальный взнос.

7.​ Оформить страховку на приобретаемую недвижимость.

8.​ Заключить с банком кредитный договор и договор залога недвижимости.

Как продать квартиру, если собственники несовершеннолетние дети?

По закону покупка или дарение ребёнку жилой площади в собственность не ограничено.
Также, дети могут стать собственниками квартиры при приватизации.
Но распоряжаться имуществом самостоятельно дети не имеют права до 18 лет. 
Поэтому любые сделки с имуществом несовершеннолетнего осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Чтобы продать квартиру, собственником которой является несовершеннолетний ребёнок, необходимо получить следующие документы:

• Письменное согласие на совершение сделки от законных представителей;
• Предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение купли-продажи недвижимости.

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

2 способа продать такую квартиру:

1.​ Составить предварительный договор с условием оплаты аванса покупателем квартиры.

В договоре помимо основных условий должны быть прописаны цели, на которые пойдут данные денежные средства.
Договор обязует владельца продать квартиру человеку, выплатившему аванс

2.​ Договориться об уменьшении суммы сделки на стоимость, соответствующую сумме долга по коммунальным платежам.

В этом случае покупатель квартиры может взять погашение долга на себя. Но ответственность за это висит на владельце, накопившем долги.

Как продать квартиру, если ипотека за неё ещё не выплачена?
Существует 3 способа продажи такой квартиры:

1.​ Полная выплата долга по кредиту перед сделкой купли-продажи.
При отсутствии возможности погашения долга настоящим собственником квартиры, можно переоформить документы на покупателя недвижимости. Для этого нужно получить согласие в банке и оформить сделку, согласно договору между продавцом и покупателем.

2.​ Обращение к банку-кредитору, который выступит в качестве третьей стороны сделки. 
Погашение кредита происходит через банк-кредитор.

3.​ Обратиться к специалистам и заключить договор с покупателем недвижимости на погашение им ипотеки. Таким образом, сделка купли-продажи будет проведена без ипотечного обременения квартиры.

Как купить квартиру с использованием МСК?
МСК – сертификат на материнский капитал, владельцы которого в том числе имеют право приобрести квартиру в новостройке или на рынке вторичного жилья.

По закону, получить материнский сертификат можно после появления второго ребенка в семье, а воспользоваться этими средствами на покупку жилья можно только, когда ребёнку исполнится 3 года.
Использовать сертификат на покупку недвижимости, не дожидаясь достижения 3х-летия второго ребёнка можно, если квартира приобретается с помощью ипотеки или в случае, когда у семьи уже есть жилищный кредит.

Документы, необходимые для покупки квартиры с помощью материнского капитала:

• паспорт владельца сертификата МСК;
• заявление о распоряжении средствами МСК;
• договор купли-продажи недвижимости;
• если супруг тоже участвует в сделке, необходим его паспорт и свидетельство о заключении брака;
• если приобретаемая недвижимость ещё не оформлена в общедолевую собственность родителей и детей, необходимо предоставить нотариально заверенное обязательство оформить покупаемую квартиру между указанными членами семьи;
• дополнительный пакет документов определяется видом сделки по приобретению квартиры.

Что лучше: новостройка или вторичное жилье?
Большинство фактов говорит, что покупать квартиру в новостройке выгодно:

1.​ При оформлении договора долевого участия в строительстве:

• цена на квартиру дешевле;
• возможно принять участие в создании планировки своей будущей квартиры;
• выбор лучших вариантов по более низкой стоимости.

2.​ Максимальная юридическая прозрачность и страхование сделки.

3.​ Выгодные ипотечные программы на новостройки от банков и государства.

4.​ Современная планировка, оборудование и технологические решения в новой квартире.

5.​ Комфортные условия для проживания сразу же после заселения.

6.​ Однородная социальная среда.

7.​ Удобная инфраструктура, которая стала обязательной частью при постройке жилищных комплексов.

У вторичного жилья тоже существуют неоспоримые факты, которые могут быть решающими в выборе нового жилья:

1.​ Возможность заселения сразу же после оформления сделки.

2.​ Меньшая стоимость в отдалённых районах.

3.​ Вероятность присутствия соседей, делающих ремонт, очень низкая.

Если Вы не имеет опыта в приобретении жилой недвижимости на первичном или вторичном рынке, советуем обратиться к нам за бесплатной консультацией.

Как продать квартиру, если при покупке использовали МСК?

Использовать сертификат для приобретения или улучшения жилья можно, если все члены семьи будут иметь доли в покупаемой квартире, в том числе и несовершеннолетние дети.
Согласно закону, продать купленную на материнский капитал квартиру, без особого разрешения органов попечительства и опеки нельзя.
Чтобы получить разрешение на продажу такой квартиры, нужно предоставить органам опеки документы, подтверждающие, что:

• Доля собственности будет соблюдена на каждого ребёнка;
• Новые жилищные условия будут соответствовать санитарным нормам;
• Новое жильё не будет хуже предыдущего по другим условиям.

Документы, необходимые для получения разрешения на продажу квартиры, купленной с помощью МСК:

• Паспорта детей старше 18 лет;
• Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
• Заявление родителей на согласие ребёнка в предстоящей сделке;
• Документ об оценочной стоимости квартиры;
• Документы на квартиру;
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Нужно ли наделять детей долями при покупке квартиры с использованием МСК?
Если семья использует сертификат на материнский капитал в целях приобретения или увеличения жилья, наделение всех детей долями – обязательно.

Как продать квартиру, если она в долевой собственности?

1.​ Согласовать продажу квартиры со всеми участниками долевой собственности.

2.​ Определить рыночную стоимость квартиры самостоятельно или с помощью независимой оценки.

3.​ Найти покупателя жилья самостоятельно или через агентство недвижимости.

4.​ Подготовить документы на продажу квартиры:

правоустанавливающие: договор купли-продажи, мены, дарения, договор передачи квартиры в собственность или свидетельство о праве на наследство;

• выписка из ЕГРН;
• документы БТИ;
• выписка из домовой книги;
• иные необходимые документы.

5.​ Заключить договор купли-продажи и заверить сделку нотариально.

6.​ Зарегистрировать право собственности на новых жильцов в Росеестре.

7.​ Получить оплату за квартиру по срокам, указанным в договоре.

Что такое приватизация? Как продать квартиру, если нет права собственности?

Приватизация – это форма преобразования собственности, процесс передачи или продажи (полной или частичной) государственной (муниципальной) собственности в частные руки.
Право на приватизацию даётся только один раз. Граждане, которые сначала приватизировали квартиру, а потом вернули её государству (расприватизировали) также не могут приватизировать жильё второй раз. Несовершеннолетние граждане, которые стали собственниками занимаемого жилого помещения, могут воспользоваться однократной приватизацией после достижения ими совершеннолетия.

Для подтверждения права на владение жилой недвижимостью до 2016 года обязательным было наличие свидетельства о праве собственности, которое позволяет продавать, покупать или обменивать жилую недвижимость. 
С 2016 года документ о праве собственности заменяет выписка из ЕГРП, без которой продать квартиру невозможно.
В соответствии с действующим законодательством, продажа неприватизированной квартиры невозможна. 
Чтобы избежать недоразумений и проблем при продаже, самым верным решением будет приватизация квартиры, после которой у гражданина появляется возможность официально распоряжаться квартирой на своё усмотрение.

Как продать квартиру, если перепланировка не узаконена? Обязательно ли узаконивать?

Закон о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, не предусматривает отказ в регистрации договора, если в квартире имеется незаконная перепланировка.
На практике Росреестр может отказать в совершении сделки, если в квартире есть перепланировка.

Если Вы собираетесь продать квартиру с перепланировкой, то лучше согласовать её до проведения сделки купли-продажи.

Как оформить ипотеку?

1.​ Собрать документы:

• Копия паспорта заёмщика;
• Заявление по форме банка;
• Техпаспорт квартиры;
•  Справка о стоимости квартиры из БТИ;
•  Выписка из домовой книги;
• Выписка из ЕГРП об отсутствии или наличии ограничений права собственности;
• Оценка независимого эксперта;
• Копия трудовой книжки;
• Справка 2-НДФЛ;
• Другие документы, которые может потребовать банк: водительские права, загранпаспорт, пенсионное страховое свидетельство, медицинское страховое свидетельство ИНН, свидетельство о браке или разводе, свидетельства о рождении детей при их наличии).

2.​ Оставить заявку на ипотеку в банке.

3.​ Ждать решения от банка.

Рассмотрение документов в банке может занять от нескольких дней до нескольких недель.

4.​ Подписать документы на предоставленную ипотеку.

5.​ Заключить договор купли-продажи.

6.​ Выплатить первоначальный взнос.

7.​ Оформить страховку на приобретаемую недвижимость.

8.​ Заключить с банком кредитный договор и договор залога недвижимости.

Как продать квартиру, если собственники несовершеннолетние дети?

По закону покупка или дарение ребёнку жилой площади в собственность не ограничено.
Также, дети могут стать собственниками квартиры при приватизации.
Но распоряжаться имуществом самостоятельно дети не имеют права до 18 лет. 
Поэтому любые сделки с имуществом несовершеннолетнего осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Чтобы продать квартиру, собственником которой является несовершеннолетний ребёнок, необходимо получить следующие документы:

• Письменное согласие на совершение сделки от законных представителей;
• Предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение купли-продажи недвижимости.

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

2 способа продать такую квартиру:

1.​ Составить предварительный договор с условием оплаты аванса покупателем квартиры.

В договоре помимо основных условий должны быть прописаны цели, на которые пойдут данные денежные средства.
Договор обязует владельца продать квартиру человеку, выплатившему аванс

2.​ Договориться об уменьшении суммы сделки на стоимость, соответствующую сумме долга по коммунальным платежам.

В этом случае покупатель квартиры может взять погашение долга на себя. Но ответственность за это висит на владельце, накопившем долги.