Десять мифов об ипотеке

1. В ипотеку можно купить любое жильё

Банки предлагают ипотечные программы для разных типов недвижимости. Купить в кредит можно дом, квартиру или участок, помещение в строящемся или готовом здании, у застройщика или частного владельца.

Однако любой объект недвижимости должен соответствовать определённым требованиям. Например, ипотеку не одобрят на квартиру в аварийном или ветхом доме. Также не подойдёт жильё без кухни и санузла. Такими требованиями банк отсеивает неликвидную недвижимость, которую ему будет сложно продать, если заёмщик не выплатит кредит. По такой же причине менее охотно банки кредитуют покупку загородных домов, которые менее ликвидны, чем городские квартиры.

 

2. Для оформления ипотеки обязателен первоначальный взнос

Как правило, для получения кредита требуется первоначальный взнос, но на рынке есть программы с нулевым или небольшим первым взносом банку. Однако стоит отметить, что ставки по таким кредитам на 1,5–2% выше обычных программ.

Обойтись без первоначального взноса можно, если у заёмщика уже есть недвижимость. В таком случае оформляют ипотеку под залог имеющейся квартиры или дома. Ещё один вариант – оформить потребительский кредит и вложить полученные деньги как первоначальный взнос. Кроме того, в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал.

 

3. Главный фактор выбора ипотечной программы – низкая ставка

Чем ниже ставка, тем меньше переплата по кредиту – это очевидно. Но часто за привлекательными предложениями банков скрываются дополнительные требования. Так, банк может брать комиссию за открытие счёта или безналичные переводы. Помимо этого, кредиторы всегда просят оформить страховку жизни и здоровья заёмщика, но некоторые банки требуют оформления коллективного страхования жизни, причём в аффилированной компании, и размер такой страховки, как правило, начинается от 2% от суммы кредита. В итоге ипотека с более высокой процентной ставкой может оказаться выгоднее.

 

4. При досрочном погашении ипотеки нужно платить комиссию

Комиссию за досрочное погашение кредита отменили в 2011 году. С этого времени заёмщик имеет право частично или полностью погасить долг раньше установленного срока. Засчёт внесения платежей с опережением графика уменьшается размер ипотечного долга, процентов на остаток начисляется меньше, и общая переплата по кредиту сокращается. Банком такой ход событий невыгоден. Некоторые финансовые организации идут на уловки: указывают в кредитном договоре срок, раньше которого клиент не может погасить долг. Поэтому заёмщикам важно заранее знать, нет ли ограничений по срокам или минимальным суммам выплат.

 

5. Рефинансирование ипотеки выгодно всегда

Рефинансирование – это оформление нового кредита на более выгодных условиях для погашения предыдущего, т.е. перекредитование. Заёмщики пользуются рефинансированием, когда ставки на рынке значительно снижаются. Например, семья взяла ипотеку под 13%, а сейчас средняя ставка равна 10,5%. Впрочем, рассматривать рефинансирование кредита имеет смысл, когда разница между действующей и новой ставками будет не менее 2%.

Помимо этого, рефинансирование может оказаться невыгодным, если заёмщик выплатил больше половины кредита. Это связано с особенностями аннуитетной схемы платежей, которую сейчас используют в большинстве банков. В начале срока клиент в основном выплачивает проценты по кредиту, а не «тело» долга. Если заёмщик выплатил большую часть процентов, то рефинансировать ипотеку бессмысленно: при оформлении нового кредита первое время ежемесячные платежи будут вновь идти на погашение процентов. Также следует помнить, что переоформление кредита влечет дополнительные траты: нужно сделать оценку недвижимости, заново оформить страховку, оплатить комиссию за рассмотрение заявки банком, открытие счёта и т. д.

 

6. Ипотека – это надолго

Многие потенциальные заёмщики опасаются брать ипотечный кредит, считая, что он слишком долго будет обременять семейный бюджет. На такие мысли их наталкивают предельные сроки, на которые банки готовы предоставлять займы. Как правило, ипотека выдается на срок до 25-30 лет. Однако на практике клиенты берут кредит на менее длительное время, а расплачиваются еще быстрее. По данным Центрального Банка, средний срок кредитования составляет 18 лет. При этом погашение кредита часто происходит через 8-10 лет благодаря оптимизации семейного бюджета и выработке дисциплины заёмщика, которая позволяет бережнее относиться к личным финансам.

 

7. Заёмщику с плохой кредитной историей ипотеку не дадут

Конечно, плохая кредитная история не красит кандидата на получение займа. Однако для банка более важное значение имеет текущая состоятельность клиента. Если его подтверждённые доходы вполне достаточны для обслуживания кредита, то банк может закрыть глаза на просрочки, особенно небольшие и, тем более в далёком прошлом. Незначительные просрочки (до 500 рублей) и на небольшой срок (до 50 дней) банк вовсе считает технической ошибкой.

Если же у заёмщика есть проблемные и непогашенные обязательства, банк может предложить клиенту их выполнить и вернуться к обсуждению возможного кредита после.

 

8. Для ипотеки на квартиру в строящемся доме не требуется залог

Некоторые заёмщики считают, что залог для ипотеки на квартиру, которую ещё не построили, не нужен, потому как якобы нет самого объекта ипотеки. На самом деле в этом случае залогом становятся права требования, которые возникают у дольщика при подписании ДДУ. Банк при выдаче ипотеки на строящийся объект накладывает обременение на права требования, что чётко отображается в выписке ЕГРН на земельный участок, так как сама квартиры ещё не построена и права собственности на неё ещё нет. Если заёмщик не сможет платить по кредиту, то застройщик должен передать квартиру уже не покупателю, а банку-кредитору.

Если же банк не доверяет застройщику, либо его не устраивает текущая стадия готовности жилого комплекса, то банк аккредитует новостройку с условием, что потенциальным заёмщикам потребуется предоставить в залог имеющуюся недвижимость, причём по стоимости не ниже, чем выдаваемый кредит. Таким образом, требование дополнительного залога может быть, но не часто.

 

9. Банки выдают ипотеку только супружеским парам

Банки действительно склонны выдавать ипотеку семейным покупателям жилья. Чаще всего это связано с тем, что таких клиентов на рынке – подавляющее большинство. Конечно, два заёмщика лучше, чем один, но никаких ограничений на их число нет. Если один потенциальный покупатель располагает нужным доходом, то он скорее получит кредит, чем два или три созаёмщика с недостаточными финансами. Помимо этого, созаёмщики не обязательно должны быть супругами: в этом качестве часто выступают родственники и даже друзья.

 

10. Банку-банкроту можно не платить

Некоторые клиенты полагают, что если банк признается банкротом, то все долги перед ним автоматически прощаются. На самом деле это не так. Дело в том, что сам банк несёт перед кем-либо обязательства (перед акционерами, инвесторами, Центробанком, другими заёмщиками), и деньги, которые платят «ипотечники», идут на погашение этих обязательств. Как только банк признается банкротом, назначается временная администрация, которая проводит учёт всех активов и пассивов организации. Все долги перед ней остаются в силе, и теперь взносы по ним будет принимать либо временная администрация, либо новый владелец банка.

«Ипотека – это всерьёз и надолго в нашей стране, так как других механизмов приобретения жилья с учётом низких доходов населения и постоянного роста стоимости недвижимости в мире не придумали, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Поскольку ситуация в экономике сейчас нестабильна, власти идут навстречу потенциальным заёмщикам. В частности, учреждены ипотечные каникулы в случае потери работы, когда на время снижаются или вовсе отменяются платежи по ипотеке в обмен на увеличение срока кредитования».

 

Источник: https://www.metrium.ru/

Комментарии

Комментариев пока нет

Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.
Я согласен(на) на обработку моих персональных данных. Подробнее
Внимание! Для корректной работы у Вас в браузере должна быть включена поддержка cookie. В случае если по каким-либо техническим причинам передача и хранение cookie у Вас не поддерживается, вход в систему будет недоступен.