Как заключить договор найма?

Договор аренды - главный документ как для человека, живущего в съемной квартире, так и для собственника сдаваемой внаем жилплощади. Костяк любого договора включает обязательные пункты: преамбулу, предмет договора, обязанности сто­рон, ответственность сторон, порядок расторжения договора. Но прежде всего договор должен иметь основание для его заключения. Для соглашения о найме крайне важно, чтобы стороной по договору выступало полномочное лицо.

Документ о собственности. По договору аренды (найма) жилья собственник предоставляет другой стороне (арендатору, или нанимателю) жилое помещение за определенную плату в ограниченное по сроку владе­ние и пользование. Подчеркиваем - собственник. Именно он имеет право пользования, владения и распоряжения недвижимым имуществом, в данном случае - квартирой. Соответственно лишь он имеет право выступать сто­роной по договору аренды. Потенциальный арендатор обяза­тельно должен проверить документы, удостоверяющие право собственности на сдаваемую жилплощадь. Это может быть договор приватизации, купли- продажи, дарения, свидетельство о праве собственности. Если собствен­ник один, он или его доверенное лицо (чьи полномочия заверены нотариально) ставит свою подпись под документом. Если же долями в сда­ваемой квартире владеют несколько человек (например, супруги и их дети), наиболее надежный и приемлемый для арендатора вариант - чтобы все лично поставили свои подписи под договором аренды. Когда присутствие всех обеспечить невозможно, один из собственников представляет нотариальные доверен­ности на его имя или нотариально оформленное согласие на сдачу жи­лья. От имени несовершеннолетних детей выступают их полномочные представители - родители. Вопрос о полномочиях другой стороны должен прежде всего интересовать потенци­ального арендатора. Собственник, имеющий долю в квартире, не имеет права распоряжаться всем объектом без согласия остальных. Аренда ком­нат в коммунальных квартирах имеет свои особенности. Договор, подписанный не уполномоченным на то лицом, не­действителен. А потому любое из положений (например, о том, что лицо, сдающее помещение в аренду, гарантирует согласие других соб­ственников) также недействитель­но. Если в свидетельстве о собствен­ности на квартиру указаны двое супру­гов, при этом договор заключает один из них, а местонахождение второго неизвестно - будущий квартирант должен осознавать свои риски.

Предмет соглашения. Предмет договора - это те суще­ственные условия, без выполнения которых документ теряет смысл. В настоящий пункт включается описание квартиры (ее адрес, кому принадлежит, на основании какого до­кумента - то есть должна быть ссылка на документ, подтверждающий право собственности). Принципиальное положение до­кумента - для проживания каких лиц квартира сдается. Ведь договор может заключить один человек, а жить там будут шестеро. Проживание других лиц недопустимо без согласования с собственником. Под проживанием, по моему опыту, обычно подразумевается нахождение в квартире более одной недели. Возможно, владелец и не возражает против проживания пяти человек вместо двух в течение месяца, но он имеет право назначить на этот срок другую цену. В договоре указываются сведения о жильцах. Понятно, что это не осо­бые приметы, а паспортные данные. В тексте документа также прописы­вается размер и порядок внесения арендной платы. Соглашение также обязательно содержит положения об ответственности сторон за выполне­ние договора найма.

Договор имеет срок действия. По действующему законодательству до­говор аренды подлежит регистрации, если срок его действия составляет год и более. Часто договоры аренды жилья заключаются на 11 месяцев. Такие договоры регистрировать в Управлении Росреестра не надо. Очень важно, чтобы договор найма содержал условия его расторжения. Это позволяет избежать многих спор­ных вопросов. Например, арендатор при найме жилья оплачивает услуги агентства недвижимости по поиску подходящего объекта. В случае до­срочного расторжения договора по инициативе владельца жилья он несет убытки. Следовательно, в дого­воре должен быть пункт, по которому расторжение договора до истечения срока его действия обязывает наймо- дателя возместить жильцу средства, уплаченные риэлторскому агентству. Причем даже если у хозяина квартиры возникли непредвиденные обстоя­тельства. Или же, наоборот, в случае досрочного расторжения соглашения по инициативе квартиранта соб­ственник имеет право не возвращать задаток (или его часть), внесенный в качестве гарантии.

Советы практика. Настоятельно рекомендую на­нимателю хранить договор аренды вне жилья, которое он арендует. Это позволяет защитить свои права в непредвиденных обстоятельствах или от противоправных действий владельца жилплощади. Представьте себе ситуацию: квартиру ограбили, замки повре­дили, попасть домой вы не можете. Вызывать милицию или МЧС для взлома бесполезно, не имея доку­мента, подтверждающего ваше право проживания в этой квартире. Не­добросовестный хозяин также может в отсутствие квартирантов сменить замки и не допустить жильцов в сдаваемую квартиру. Договор арен­ды, во-первых, гарантирует защиту со стороны милиции. А во-вторых, позволяет обратиться в суд с иском о взыскании убытков, причиненных владельцем жилья. Еще один совет - берите у хозяина расписки в получении денег каждый раз. Подпись получателя денег в графе приложения к договору также приемлема.

Однако часто приложение «подшито» к договору, который, как мы помним, хранится вне съемного жилища. Протокол, подтверждающий присутствие свидетелей сделки, не нужен. Договор найма (аренды) может быть заключен в простой письменной или нотариальной форме, другой формы по закону нет. Кроме того, свидетельские показания по заклю­чению договора, отличные от его содержания, не будут иметь никакого значения. Договор аренды (или найма жилого помещения) - со­глашение, по которому собственник предоставляет дру­гой стороне жилое помещение за определенную плату в ограниченное сроком владение и пользование. Обыч­но документ составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, другой - у нанимателя. Договор найма заключается между физическими лица­ми, договор аренды - в случае участия в сделке юриди­ческого лица.